Odhad ceny nemovitosti, to je klíč k úspěšnému prodeji |Realitas Partner s.r.o.

Odhad ceny nemovitosti, to je klíč k úspěšnému prodeji.

Přesto neexistuje kalkulačka, která by ho spolehlivě vypočítala. Odhad nemovitosti ovlivňují desítky faktorů. Odhady cen nemovitostí se provádějí za různým účelem a často se od sebe i výrazně liší. Odhad ceny bytu či domu budete potřebovat pro banku na získání hypotéky, při dědickém řízení, při rozvodovém řízení, pro finanční úřad k zaplacení daní a v neposlední řadě při prodeji. Ne ve všech případech je ale nutné mít znalecký posudek o ceně, v některých případech vám bude stačit odhad

Typy odhadů cen nemovitosti

Bankovní odhad nemovitosti

Chcete–li si při koupi bytu či domu vzít hypotéku, budete potřebovat doložit odhad ceny nemovitosti. Jedná se o znalecký posudek o výši zástavní hodnoty dané nemovitosti, který vypracuje smluvní znalec banky. Velká část bank poskytuje tuto službu zdarma. Bankovní odhad ceny je zpravidla o 10 % - 20 % nižší než je kupní cena nemovitosti. To slouží bance jako pojistka v případě, že nebudete hypotéku včas a řádně splácet a banka bude nucena vaši nemovitost prodat.

Soudní odhad nemovitosti (znalecký posudek)

Soudní znalec bude muset odhadnout cenu vaší nemovitosti vždy, když je to nařízeno zákonem, čili pro oficiální účely. Soudním znalcem může být jedině osoba jmenovaná soudem nebo Ministerstvem financí. Znalec připraví znalecký posudek o nemovitosti, který poté předložíte u soudu při různých sporech (rozvodové řízení, exekuce, insolvenční řízení, rozvod, majetkové spory) či finančnímu úřadu. Znalecký odhad nemovitosti se ale výrazně liší od tržní ceny. Posuzuje totiž jiné záležitosti než tržní odhad a výsledná cena může být výrazně nižší než cena tržní. Cena za znalecký posudek se liší dle obtížnosti, u bytů se pohybuje od 2 800 do 4 000 Kč, u domů od 5 500 do 7 000 Kč. Každý soudní znalec má svůj oficiální ceník odhadu ceny nemovitosti.

Odhad ceny nemovitosti při prodeji (tržní odhad)

Pokud byt či dům prodáváte, nepotřebujete oficiální odhad od soudního znalce, ale potřebujete znát reálnou tržní cenu. Tržní odhad zohledňuje veškeré aspekty nemovitosti, které na ni můžou mít vliv. Je to nejen stav nemovitosti, její velikost či dispozice, ale také lokalita, dostupnost služeb v okolí či dopravní situace. Jinou cenu bude mít dům u dálnice než ten u parku.

Pokud byt či dům prodáváte, nepotřebujete oficiální odhad od soudního znalce, ale potřebujete znát reálnou tržní cenu.

Kdo cenu při prodeji odhadne?

Pokud si ale myslíte, že při prodeji nemovitosti nepotřebujete odborný odhad ceny, jste na omylu. Právě správně určená prodejní cena je klíčem k dobrému prodeji. Nicméně nepotřebujete ocenění nemovitosti od soudního znalce (i když i ti často dělají odhad ceny nemovitosti pro účely prodeje, v tomto případě je ale výsledná cena jiná než třeba cena ve znaleckém posudku pro finanční úřad). V tomto případě je ideální oslovit zkušeného realitního makléře či realitní kancelář, kteří mají potřebné zkušenosti a znalosti a dokážou provést výpočet odhadní ceny nemovitosti rychle a zdarma (cena za odhad nemovitosti je započítána v jejich provizi). Kanceláře a makléři také často spolupracují s odborníky na odhady cen nemovitostí.

Proč byste neměli odhadovat prodejní cenu nemovitosti sami

Ačkoliv to na první pohled může vypadat jednoduše, určit správnou prodejní cenu je malá věda. Majitelé nemovitostí, kteří se rozhodnou ji prodat vlastními silami, mají často velmi zkreslené představy ohledně prodejní ceny. Myslí si, že se stačí podívat na realitní server, najít podobné nemovitosti v dané lokalitě a máte cenu určenou. Netuší, že často srovnávají jablka s hruškami a jejich zjednodušený odhad nemovitosti může být i o statisíce nižší či vyšší než skutečná prodejní cena. Prodejní cena se většinou nerovná ceně inzerované, takže nevíte, za kolik se nemovitosti ve skutečnosti prodaly. Často na první pohled maličkost jako je výtah, patro, blízkost silnice či výhledy z oken výrazně ovlivňují výslednou cenu. Srovnávat lze tedy pouze dvě naprosto stejné nemovitosti.

Není rozumné ani nasadit cenu a prostě to zkusit, jestli byt či dům někdo koupí, a poté případně zlevnit. Z takové nemovitosti se často stane tzv. ležák, který se ve výsledku prodá pod cenou. Nikdo nechce koupit nemovitost, která neustále zlevňuje, protože působí jako problematická. Správné ocenění nemovitosti je mixem objektivních a subjektivních aspektů. Pro samoprodejce je tedy ideální získat cenový odhad nemovitosti od zkušeného prodejce.

Jak určit cenu nemovitosti?

Jak vlastně probíhá odhad nemovitosti pro prodej? Jak odhadnout cenu nemovitosti, aby odhad nebyl podhodnocený ani příliš nadhodnocený? Hlavní roli hraje srovnávací metoda. Tato metoda využívá data z realitního trhu, čili porovnává ceny prodaných nemovitostí v dané lokalitě a stejného typu. Abyste mohli ceny porovnat, potřebujete přístup do databází realitních kanceláří, do katastru nemovitostí a do cenových map. Všechny tyto údaje zkušenému odhadci pomůžou zjistit cenu nemovitosti, za kterou se dá reálně dobře prodat.

Ačkoliv v poslední době se různé internetové startupy snaží o “digitalizaci” stanovování prodejních cen, troufáme si tvrdit, že to bude vždy “offline” záležitost, která se nedá automatizovat.

Dá se zjistit cena nemovitosti z katastru?

V katastru mají nemovitosti zapsán cenový údaj, tj. poslední cenu, za kterou nemovitost změnila majitele. Cenové údaje jsou evidovány u nemovitostí, které byly nabyty na základě kupní smlouvy nebo v dražbě. Najdete tam tedy ceny, za které byly prodány domy ve vaší ulici či blízkém okolí. Na první pohled je katastr jednoduchý způsob, jak odhadnout cenu nemovitosti, ale má svá úskalí. Je potřeba dostatečný vzorek porovnávaných nemovitostí, což zejména v menších městech může být problém. Zároveň sousedův dům nemusí mít nutně stejnou cenu jako ten váš. Velkou roli můžou hrát i malé detaily jako třeba to, že jeho dům nemá garáž, zatímco váš ano. Trh se také rychle mění a i několik měsíců staré údaje nemusí být nutně aktuální. K cenám v katastru je tedy potřeba přistupovat s celkovou znalostí trhu a současného dění na něm.

Na internetu také existují různé automatické kalkulačky pro výpočet ceny nemovitosti online. Ty využívají data z veřejné inzerce nemovitostí, data z katastrálního úřadu, případně kombinace obojího. I když se v poslední době různé internetové start-upy snaží o “digitalizaci” odhadů nemovitostí, ceny takto vygenerované jsou pouze orientační. Např. technický stav bytu, výtah a jeho umístění na patře nebo v mezipatře, orientace bytu vůči světovým stranám, výhledy z oken, dispozice bytu, velikost oken, úroveň společných prostor domu atp. jsou parametry, které vstupují do výsledné ceny a žádný plnohodnotný online nástroj je nedokáže pokrýt.

Přesnou odhadní cenu nemovitosti dokáže vypočítat jenom zkušený člověk. Stanovit správnou tržní cenu je umění, která přichází se zkušenostmi, znalostí dané lokality, preferencí kupujících atd. Naštěstí si dnes můžete zadat ocenění nemovitosti online zdarma (tzn. tržní analýzu).

Stanovit správnou prodejní cenu je umění, které přichází se zkušenostmi a schopnostmi prodejce a jeho znalostí dané lokality a preferencí kupujících.

Co má vliv na odhad ceny nemovitosti

Pokud potřebujete znalecký posudek o ceně nemovitosti, odhadce bere v úvahu pouze stav nemovitosti a její rozměry. Jedná-li se ale o ocenění nemovitosti pro prodej, do hry přichází spousta dalších faktorů. To platí jak pro domy, tak pro byty a pozemky.

Cenu bytu, domu i pozemku zásadně určuje jeho velikost. Obecně platí, že čím menší nemovitost, tím vyšší cena v přepočtu na m2. Do výměry se započítává i balkon či terasa, ale cena za m2 je obvykle poloviční.

Zejména u menších bytů dokáží cenu značně navýšit vysoké stropy. Pokud je výška stropů okolo 3,5 m, je možné vybudovat plnohodnotné spací patro. Tím pádem i malý byt může být využitelnější než větší byt se standardní výškou stropů.

Výrazně zahýbat s cenou může i dispozice. Kupující aktuálně preferují prostorné otevřené pokoje, kuchyň propojenou s obývacím pokojem, záchod oddělený od koupelny, menší pokoje a ložnice atp. Pokud nejsou dispozice chytře řešené, klesá cena za m2 plochy bytu.

Cenu může snížit i špatný stav nemovitosti. Přesto doporučujeme opravit pouze největší nedostatky a provést základní homestaging, kompletně rekonstruovat nemovitost před prodejem se většinou nevyplatí. Většina kupujících si chce nově nabyté bydlení upravit podle svého vkusu. Zároveň u bytů může cenu ovlivnit i stav společných prostor a celkový stav bytového domu.

Ocenění nemovitosti zásadně ovlivňuje lokalita. V některých případech právě lokalita tvoří největší část ceny. Důležitým kritériem je dopravní dostupnost. Pokud máte blízko bytu či domu stanici tramvaje, metra či aspoň autobusu, bude jeho cena vyšší než v případě, kdy je dostupné pouze autem či autobus jede jednou za hodinu. Dalším kritériem je občanská vybavenost, tedy jak daleko jsou obchody, úřady, školy, školky, sportoviště, divadla, parky, dětská hřiště atd. Cenu nemovitosti můžou snížit či zvýšit i chystané projekty. Vyroste v blízkosti nová stanice metra, sjezd z dálnice či obchodní centrum? Cena může vyrůst až o statisíce. Naopak výstavba rychlostní silnice přímo pod okny nebo nový developerský projekt za vaším plotem cenu spíše sníží.

Kromě výše uvedeného má značný vliv aktuální situace na trhu. Ceny nemovitostí se vyvíjejí dle momentální nabídky a poptávky. Je třeba rozlišovat trh z hlediska lokalit. Ve stejnou dobu mohou být odlišné situace v Ústí nad Labem, Brně či v Praze. Profesionální realitka, která se specializuje na konkrétní lokalitu, dokáže pracovat i s aktuální preferencí kupujících (co, jak, kde, kdy aktuálně poptávají). Pro správné ocenění nemovitosti je tedy třeba vědět, co všechno v daném momentu ceny ovlivňuje a jestli ještě porostou, nebo naopak budou klesat. Přemrštěná cena může z vaší nemovitosti udělat ležák, který se v době klesajících cen bude prodávat jen těžko.

Dále mohou výslednou cenu ovlivnit různé proměnné od výhledů z oken (příroda vs. železniční trať), orientace vůči světovým stranám (obývací pokoj umístěný na sever vs. na jih), terasy a výhledu z ní (Pražský hrad vs. panelákové domy) až po vybavení (klimatizace). U bytů v bytových domech umístění výtahu (patro, mezipatro), stav fondu oprav (SVJ s dluhy nebo s milionovými úsporami), volné půdní prostory atp. Je toho opravdu hodně, co může znatelně ovlivnit cenu bytu. Spoléhat se tedy pouze na levné online nástroje pro odhad nemovitostí není rozumné.

Odhad ceny nemovitosti, to je klíč k úspěšnému prodeji